澳大利亞選戰(zhàn)正酣，住房危機(jī)不但是主要政黨唇槍舌劍的焦點(diǎn)，也是澳大利亞社會(huì)當(dāng)前最為關(guān)注的熱點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，中國(guó)正在蓬勃發(fā)展的裝配式建筑行業(yè)有望幫助澳大利亞解決這一危機(jī)，同時(shí)澳大利亞市場(chǎng)也可能給這一行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇。

房?jī)r(jià)高企

澳大利亞房?jī)r(jià)長(zhǎng)時(shí)間處于較高水平。住房已經(jīng)成為該國(guó)通脹高企環(huán)境下，各消費(fèi)領(lǐng)域中最讓澳大利亞政府和民眾頭痛的領(lǐng)域之一。

澳大利亞房地產(chǎn)咨詢公司CoreLogic經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱特琳·埃茲（Kaytlin Ezzy）近日表示，受住房存量低和需求增長(zhǎng)兩方面因素影響，過(guò)去五年澳大利亞房?jī)r(jià)長(zhǎng)時(shí)間面對(duì)強(qiáng)勁的上漲壓力，只有短短幾個(gè)月出現(xiàn)過(guò)下跌。

在這五年里，澳大利亞全國(guó)住房?jī)r(jià)值指數(shù)增長(zhǎng)了39.1%，住房?jī)r(jià)值中位數(shù)增加了大約23萬(wàn)澳元（約合人民幣105.41萬(wàn)元）。埃茲表示，盡管過(guò)去澳大利亞全國(guó)住房?jī)r(jià)值指數(shù)增幅曾有兩次超過(guò)70%，但當(dāng)時(shí)的住房?jī)r(jià)值中位數(shù)增長(zhǎng)不過(guò)約為6萬(wàn)澳元和14萬(wàn)澳元，遠(yuǎn)比最近五年這大約23萬(wàn)澳元的增長(zhǎng)要低得多。

澳統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，去年11月，經(jīng)季節(jié)性因素調(diào)整，澳大利亞人平均周收入為1510.9澳元。當(dāng)時(shí)，Corelogic公司公布的澳大利亞全國(guó)住房?jī)r(jià)值中位數(shù)約達(dá)80.98萬(wàn)澳元。按此粗略計(jì)算，澳大利亞的房?jī)r(jià)收入比約為10.3。研究機(jī)構(gòu)Demographia發(fā)布的2024年國(guó)際住房可負(fù)擔(dān)性報(bào)告顯示，澳大利亞的房?jī)r(jià)收入比是9.7，而這屬于不可能負(fù)擔(dān)得起的級(jí)別。

澳洲高睿智慧地產(chǎn)集團(tuán)董事陳翰逸在接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“住房危機(jī)現(xiàn)在是澳大利亞人心中非常深刻的痛點(diǎn)。過(guò)去澳大利亞在全世界吸引移民的一個(gè)重要口號(hào)是在這里實(shí)現(xiàn)‘住房夢(mèng)’，但近年來(lái)這個(gè)口號(hào)真正要變成一個(gè)夢(mèng)了?！?/p>

成本上漲

澳大利亞的住房危機(jī)直接表現(xiàn)為房?jī)r(jià)居高不下，購(gòu)房者難以負(fù)擔(dān)，這主要是住房供不應(yīng)求造成的。澳住房供應(yīng)不足的原因有很多，包括城市地區(qū)土地供應(yīng)有限、建筑規(guī)劃法修改緩慢、審批流程復(fù)雜、建筑和環(huán)保要求嚴(yán)格、建筑效率不高、技術(shù)創(chuàng)新較少、建筑材料短缺、成本高企等。其中，最為重要的兩個(gè)原因分別是房屋建造的低效率和近年來(lái)凸顯的高成本。

一方面，低效率問(wèn)題已經(jīng)滲透到了澳大利亞建筑業(yè)的多個(gè)環(huán)節(jié)。舉例來(lái)說(shuō)，在審批環(huán)節(jié)，悉尼所在的新南威爾士州（新州）擬建公寓項(xiàng)目需要獲得30至40個(gè)州和地方機(jī)構(gòu)的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)許可，其中包括悉尼水務(wù)、環(huán)境和遺產(chǎn)機(jī)構(gòu)以及能源組織。澳大利亞新州建筑協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉浩告訴記者，地產(chǎn)公司向當(dāng)?shù)刂鞴軝C(jī)構(gòu)報(bào)規(guī)報(bào)批需要很漫長(zhǎng)的時(shí)間，這導(dǎo)致新州的住房供應(yīng)被人為地被壓低了。

建筑施工環(huán)節(jié)同樣效率堪憂。新州生產(chǎn)力與平等委員會(huì)表示，“建筑業(yè)勞動(dòng)生產(chǎn)率低迷，落后于制造業(yè)和運(yùn)輸業(yè)等其他行業(yè)，在某些方面，現(xiàn)在建筑業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率還要低于20世紀(jì)90年代?！?/p>

另一方面，澳建筑業(yè)近年來(lái)一直面對(duì)勞動(dòng)力成本和材料成本上漲壓力。CoreLogic在今年1月公布的Cordell建筑成本指數(shù)報(bào)告顯示，截至2024年12月的12個(gè)月內(nèi)，澳住宅建筑成本上漲了3.4%。自疫情開(kāi)始以來(lái)，累計(jì)漲幅已達(dá)30.8%。澳統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2024年該國(guó)建筑施工價(jià)格同比上漲4.3%，這主要是受勞動(dòng)力成本上升影響。

劉浩表示，澳地產(chǎn)、建筑行業(yè)現(xiàn)在面對(duì)的主要問(wèn)題已經(jīng)不在審批、規(guī)劃環(huán)節(jié)，而是人工成本上升，建筑材料漲價(jià)。這些成本的上漲導(dǎo)致目前很多地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)不合算，開(kāi)發(fā)商就很難去做預(yù)售，也很難去開(kāi)工項(xiàng)目。

中澳互補(bǔ)

裝配式建筑是指將建筑的部分或全部構(gòu)件在工廠預(yù)制，然后運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)裝配而成的建筑方式，也被描述為“工廠造零件，現(xiàn)場(chǎng)拼房子”。它并非新興事物，一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家早已有之。中國(guó)建筑業(yè)則普遍將2013年視為中國(guó)裝配式建筑發(fā)展元年。

目前，中國(guó)裝配式建筑行業(yè)的蓬勃發(fā)展讓澳大利亞地產(chǎn)與建筑業(yè)看到了中澳經(jīng)濟(jì)又一個(gè)互補(bǔ)之處，希望它能給兩國(guó)帶來(lái)新的雙贏機(jī)遇。

劉浩認(rèn)為，澳地產(chǎn)、建筑行業(yè)面對(duì)的成本問(wèn)題可以通過(guò)與中國(guó)企業(yè)合作，在澳推廣裝配式建筑來(lái)緩解。他說(shuō)，中國(guó)裝配式建筑行業(yè)已經(jīng)在產(chǎn)能、經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計(jì)等方面建立了優(yōu)勢(shì)，只是欠缺與澳大利亞建筑體系和標(biāo)準(zhǔn)的了解和對(duì)接。為此，他一方面正在組織澳大利亞的相關(guān)設(shè)計(jì)人員和團(tuán)隊(duì)去中國(guó)，與中國(guó)企業(yè)共同探討裝配式建筑的效率，模塊的運(yùn)輸，高效拼裝，高效生產(chǎn)等課題；另一方面計(jì)劃組織一批澳大利亞地產(chǎn)商、建筑商直接與中國(guó)裝配式建筑材料廠商對(duì)接，省去采購(gòu)商的中間環(huán)節(jié)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，降低成本。

劉浩表示，當(dāng)澳大利亞的建筑成本降下來(lái)的時(shí)候，很多開(kāi)發(fā)商就會(huì)發(fā)現(xiàn)手中土地又是值得開(kāi)發(fā)的了，同時(shí)裝配式建筑也將帶來(lái)更高的建筑效率和速度，這些都能幫助澳大利亞解決住房危機(jī)。同時(shí)，澳大利亞自身制造業(yè)規(guī)模較小，少有相關(guān)行業(yè)保護(hù)政策，中國(guó)裝配式建筑企業(yè)可以借澳大利亞市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)出海。澳大利亞市場(chǎng)又相對(duì)更加規(guī)范化，中資企業(yè)如果在當(dāng)?shù)刈龊昧撕弦?guī)工作，就能以澳大利亞市場(chǎng)為“跳板”，更容易地進(jìn)入其他的市場(chǎng)，尤其是比較認(rèn)可澳大利亞市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)和體系的中東市場(chǎng)。

陳翰逸表示，未來(lái)全球建筑行業(yè)將進(jìn)入一個(gè)工業(yè)化階段，而中國(guó)是率先完成建筑業(yè)的工業(yè)化布局的，已經(jīng)具備了高程度工業(yè)化的能力。西方國(guó)家在建筑業(yè)的工業(yè)化方面，因?yàn)槿鄙俑邔咏ㄖ突A(chǔ)設(shè)施相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)積累，技術(shù)沉淀不足，缺少應(yīng)用場(chǎng)景。因此，其他國(guó)家相對(duì)來(lái)說(shuō)在裝配式建筑領(lǐng)域都落后于中國(guó)。他認(rèn)為，未來(lái)10-20年，所有國(guó)家都有可能會(huì)全力以赴地加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這對(duì)于中國(guó)裝配式建筑行業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常好的技術(shù)輸出的機(jī)會(huì)。

悉尼科技大學(xué)澳中關(guān)系研究院院長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅震（James Laurenceson）此前接受記者采訪時(shí)表示，裝配式建筑可為澳中貿(mào)易增長(zhǎng)提供機(jī)會(huì)。澳大利亞很難滿足國(guó)內(nèi)住房需求，而沒(méi)有其他國(guó)家能像中國(guó)一樣以高質(zhì)量和低價(jià)格供應(yīng)裝配式建筑材料。他說(shuō)，與中國(guó)在裝配式建筑材料方面開(kāi)展強(qiáng)勁貿(mào)易將成為未來(lái)幾年提高澳民眾住房負(fù)擔(dān)能力的關(guān)鍵因素。